Ką Lietuvos NT rinkai atneš 2017 metai?
2017 01 27
Viešbučių sektoriaus potencialas dar neišnaudotas >
Tęsis plėtra prekybos sektoriuje >
Pasitikėjimą demonstruoja ir investuotojai >
Industrinio NT rinkoje galimas proveržis >
Praėję metai Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje buvo itin aktyvūs – kilo nauji biurai, pasirašytos išankstinės sutartys dėl viešbučių statybos ir jų veiklos operavimo, paslapties skraistę ir duris atvėrė ilgai lauktas „Lidl“, taip pat netrūko stambių investicijų į komercinį NT. Visi šie požymiai rodo didėjantį stambių tarptautinių NT rinkos žaidėjų pasitikėjimą Lietuva ir leidžia tikėtis naujų investuotojų susidomėjimo.
Viešbučių sektoriaus potencialas dar neišnaudotas
Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ duomenimis, Lietuvoje 1 tūkst. gyventojų tenka 10 viešbučių ar apgyvendinimo įstaigoms priskiriamų lovų, kai Latvijoje šis rodiklis siekia 13, Estijoje – 25, o Europos Sąjungos (ES) vidurkis – 27.
„Šie skaičiai rodo, kad gerokai atsiliekame nuo ES vidurkio ir esame neišnaudoję viešbučių sektoriaus galimybių. Reikia tikėtis, kad situacija netrukus pasikeis – Lietuva tapo įdomi ne tik vietiniams apgyvendinimo paslaugų plėtotojams, bet ir rimtiems tarptautiniams žaidėjams. Šiuo metu pasirašytos 7 sutartys dėl viešbučių statybos su tokiais pasaulinių ženklų valdytojais kaip „Hilton Wodrwide“, „Marriott International“, „Accor Group“. Tai liudija, kad tarptautiniai operatoriai, suteikdami savo prekės ženklo teises, pasitiki Lietuvos stabilumu, o vystytojai – sektoriaus perspektyvomis ir ateities galimybėmis auginti turto vertę“, – sako „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovas Baltijos regione Mindaugas Kulbokas.
„Newsec“ atstovo teigimu, per artimiausius dvejus-trejus metus Vilniaus rinkai naujai statomuose ir plečiamuose viešbučiuose turėtų būti pasiūlyta 1,8 tūkst. kambarių. Didžioji jų dalis (1,3 tūkst.) bus tarptautinių tinklų prekių ženklų valdomuose viešbučiuose. 860 kambarių jau yra šiuo metu statoma, paskelbti 960 kambarių įrengimo planai. „Iki šiol vystytojai koncentravosi į daugiabučių statybas, nes tai garantavo greitą finansinį atsipirkimą. Dabar ir žvelgiant į ateities perspektyvas būsto plėtros apimtys mažės, tačiau pajėgumai – įranga, statybininkai – liko tie patys, todėl ieškoma, kur juos panaudoti. Atsigręžta į viešbučius – naują Vilniaus rinkai segmentą. Nors viešbučių atsipirkimo laikotarpis gana ilgas ir siekia 15–20 metų, tai parodo rinkos brandumą ir vystytojų norą diversifikuoti investicijas“, – teigia M. Kulbokas.
Pasak analitiko, turizmo įtaka šalies ekonomikai akivaizdi: vienas viešbutyje turisto išleistas euras Lietuvos ekonomikai sukuria apie 1,3 euro – turistas naudojasi taksi, perka suvenyrus, apsiperka prekybos centruose, lankosi baruose / restoranuose ir pan. „2015 m. Lietuvoje iš turizmo generuojama BVP dalis buvo santykinai labai maža – 1,7 proc., lyginant su Latvija (4 proc.), Estija (3,8 proc.). Lietuva turi didelį potencialą, siekdama padidinti turizmo įtaką ekonomikai. Jei sugebėtume pritraukti daugiau ilgesnį laiką besisvečiuojančių turistų, akivaizdu, tai paskatintų ir naujų verslų kūrimąsi. Kaip viena akivaizdžiai neišnaudota niša yra konferencinis turizmas, bet tam vien apgyvendinimo įstaigų nepakanka, reikia ir atitinkamos infrastruktūros – konferencijų centro“, – teigia M. Kulbokas.
Tęsis plėtra prekybos sektoriuje
Kitas, be jokios abejonės svarbus, rinkos brandumo požymis, kad pasauliniai prekybos segmento rinkos žaidėjai rimtai vertina Lietuvą ir Baltijos šalis, yra sėkmingas „Lidl“ atėjimas į rinką. Pašnekovo teigimu, iš Baltijos šalių buvome pasirinkti neatsitiktinai – Lietuvoje yra daugiausiai gyventojų, lyginant su Estija ar Latvija, turime tolygų geografinį miestų pasiskirstymą, o tai yra palanku galimos vartojimo mažėjimo rizikos išskaidymui. Pasak M. Kulboko, į Lietuvą žvilgsniai tarptautiniame NT žemėlapyje vis dažniau nukrypsta ir dėl šalies pastangų kurti tvarią ekonomiką, investicijų saugumo bei kitose šalyse vykstančių įvairių neramumų.
2017 m. parduotuvių sektoriuje bus taip pat gana aktyvūs – „Lidl“ toliau plės savo tinklą ir, ko gero, jau pamatysime lyginamuosius rezultatus. Neišvengiamoje konkurencinėje kovoje naudojami du būdai: plėtojamas nuosavas parduotuvių tinklas ir / arba vykdomi konkurentų įsigijimai. Šiais metais laukiama naujo „RIKI“ („Rimi“ ir IKI) prekybos tinklo susijungimo, kuris neabejotinai darys įtaką rinkos dalių persiskirstymui. Taip pat numatoma prekybos tinklo „Maxima“ rekonstrukcija ir plėtra.
M. Kulboko teigimu, net maisto prekių parduotuvės vis ryškiau pajus elektroninio apsipirkimo įtaką – elektroninėje erdvėje neišvengiamai atsidurs didelė dalis ne pirmos būtinybės prekių. Dėl šios priežasties didžiųjų parduotuvių plotai ims trauktis. Analitikas prognozuoja, kad parduotuvės, šiuo metu užimančios apie 8 000 ar 6 000 kv. m, savo plotą turėtų sumažinti 2–3 kartus.
Pernai vyko intensyvūs prekybos centrų (PC) rekonstrukcijų, vidaus koncepcijų plėtros ir modernizavimo darbai – pavyzdžiui, 3 mln. Eur į plėtrą investavo Kauno PC „Molas“, kurio atnaujintose patalpose tarp 70 nuomininkų įsikūrė ir 10 naujų prekės ženklų, tarp kurių ir pirmąją parduotuvę laikinojoje sostinėje atidaręs „H&M“. Atnaujinus pastatą jo prekybinis plotas išaugo 500 kv. m.
2016 m. pabaigoje Kaune duris atvėrė metus laiko už 47 mln. Eur rekonstruotas PC „Mega“. Įgyvendinus plėtros projektą, „Megos“ prekybai skirtas plotas padidėjo daugiau nei 40 proc. iki 102 000 kv. m, nuomininkų skaičius išaugo iki 200.
2017 m. numatoma Vilniaus teritorijos šalia prekybos centro „Nordika“ ir Latvijos statybinių medžiagų bei buities prekių parduotuvių tinklo „Depo“ plėtra. „Po pernai įvykusio butų pardavimų šuolio yra neišvengiama namų apyvokos ar statybos prekių parduotuvių tinklų, tokių kaip, „Ermitažas“, „Senukai“ plėtra. Šie tinklai išgyvena aukso amžių, plečiasi į mažesnius miestus, pavyzdžiui, Jonavą“, – teigia M. Kulbokas. Pasak jo, vertinant vietos ypatumus ir esamą nišą prekybos segmente realu, kad šalia PC „Nordika“ ir parduotuvės „Ikea“ atsiras ir išparduotuvių centras – tokia praktika galioja praktiškai visose vietose, kur tik atidaroma „Ikea“.
Pasak „Newsec“ atstovo, vis labiau įsigalės nuostata, kad lankytojai į prekybos centrus dažniau užsuks ne apsipirkti, o naudingai ir turiningai praleisti laiką, papramogauti. Į tai atsižvelgiant formuojamos ir prekybos centrų erdvės. Kad centrų lankytojai daugiau pramogauja, liudija statistika: pavyzdžiui, Kauno „Akropolyje“ per 2016 m. pirmą ketvirtį pramogoms buvo išleista 41,9 proc., restoranuose – 13,9 proc. daugiau, nei per tą patį laikotarpį 2015 m.
Prognozuojama, kad nuomos kainos prekybos centruose šiemet turėtų augti: iki 100 kv. m ploto patalpų kaina sieks 25–55 Eur/kv. m, didesnės nei 500 kv. m –14-22 Eur/kv. m.
„Pernai Latvijoje įvyko ne vienas prekybos centrų sandoris – keitėsi savininkai, valdytojai. Vilniaus rinka tam jau subrendo, todėl kitąmet galima laukti lūžio – bent vieno PC investicinio sandorio“, – sako M. Kulbokas.
Butų pardavimai smuks
„Newsec“ atstovas prognozuoja, kad po 2016 m. stipriai išaugusio būsto pirkimų-pardavimų sandorių skaičiaus, šiemet sandorių skaičius galėtų grįžti į tvarios rinkos vystymosi stadiją ir kristi apie 10-12 procentų. Namų ir kotedžų pardavimai turėtų kristi mažiau, apie 3–5 proc., nes, pasak M. Kulboko, NT pirkėjai vis dažniau patrauklesnių pasiūlymų randa atokiau nuo miesto centro, kur įgyvendinama daug naujų NT vystytojų projektų.
„Šiais metais sudaromų sandorių skaičius turėtų išlaikyti 2015 m. tempą. Jis bus mažesnis nei pernai dėl techninių dalykų – 2016 m. palyginamoji bazė buvo pakankamai aukšta, todėl lyginant naujus 2017 m. skaičius, šie atrodys kuklesni“, – tvirtina M. Kulbokas.
Pagrindiniais būsto rinkos varikliais M. Kulbokas įvardija pirkėjų lūkesčius, teigiamus valdžios sprendimus, statybos darbų savikainą, didėjančius energetinio efektyvumo ir pirkėjų reikalavimus pastatams.
Pasak analitiko, Vilniuje butų kainos 2017 m. gali sumažėti 3-5 proc. Nežymus kainų padidėjimas įmanomas Kauno (2–4 proc.) ir Klaipėdos (1–2 proc.) pirminėje rinkoje (sudarant sandorius dėl naujos statybos NT).
M. Kulbokas prognozuoja, kad 2017 m. bus pagaliau atsisukta į nuomos rinkos skaidrinimą ir dar šiais metais bus galima pereiti nuo ekspertinės komunikacijos prie statistikos analizės. Deja, pasak eksperto, šiuo metu NT būsto rinkos dalyviai per daug spekuliuoja būsto kaip komercinio segmento galimybėmis. Akivaizdu, kad tvari būsto rinka neįsivaizduojama be būsto nuomos. Atsakingo skolinimosi, nuomos sutarčių privalomas registravimas centriniame registre ir visuotinis NT mokestis gali tapti nuomos rinkos plėtrai palankiu kompleksiniu sprendimu.
Biurų rinka toliau plėsis
Praėję metai buvo išskirtiniai Vilniaus biurų rinkoje – buvo išnuomota rekordiškai daug biurų ploto ir sudarytas vienas didžiausių nuomos sandorių Lietuvos biurų rinkos istorijoje.
„Metai buvo išskirtiniai – kaip ir buvo prognozuota, intensyviai augo pasiūla, tačiau maloniai nustebino ir paklausa. Apžvelgiant istorines, pastarųjų 10 metų biuro patalpų sandorių apimtis, Vilniaus rinkos biurų nuomos vidurkis siekė apie 35 000 kv. m per metus, o 2016 m. sudarytų sandorių skaičius šoktelėjo dvigubai. Du trečdaliai pernai su tarpininkų pagalba atliktų sandorių rinkoje įvyko tarpininkaujant „Newsec“, – sako M. Kulbokas.
2016 m. biurų rinkoje buvo ypatingi ir tuo, kad realiai pradėjo formuotis išankstinių sandorių praktika ir pernai buvo sudarytas vienas didžiausių sandorių Lietuvos biurų rinkos istorijoje – „Danske Bank“ Globalių paslaugų centras išsinuomojo 11 600 kv. m biuro pastatą. Jį šalia centrinės banko būstinės, Saltoniškių g. 7, stato bendrovė „M.M.M. projektai“.
2016 m. biurų pasiūlą iki 526 700 kv. m išaugino penki nauji verslo centrai „Quadrum“, „City“, „Highway“, „135“, „Delta“. Bendras jų plotas sudaro 84 400 kv. m.
„Vidutinis pernai atidarytų verslo centrų užimtumo rodiklis atidarymo metu buvo labai aukštas ir siekė apie 70 proc. O metų pabaigoje vidutinis visų modernių biurų neišnuomoto ploto lygis siekė 4,8 proc. Palyginimui, brandžiose Europos rinkose sveiku rodikliu laikoma iki 7-8 proc. vakansija. Taigi, biurų rinkos pasiūlos ir paklausos santykis Lietuvoje šiuo metu yra subalansuotas. Analizuojant visą bendrą rinkos paveikslą ir jau vykdomą plėtrą matome, kad atsiranda laisvo ploto tiek, kiek reikia užtikrinti nuomininkų manevro laisvę ir todėl nuomos kainos lieka pakankamai stabilios“, – pastebi M. Kulbokas.
Modernių biurų Vilniaus centre kainos išliko 14–16 Eur / kv. m / mėn. ribose, retais atvejais kainos siekė ir 17 Eur. Toliau nuo Vilniaus centro esančiose miesto dalyse biurų kainos svyruoja tarp 11–14 Eur, o miesto pakraščiuose ir senesnių B klasės biurų – 8–11 Eur.
Biurų rinka intensyviai plėsis ir 2017 – 2018 metais. Skaičiuojama, kad įgyvendinus pradėtus ar dar tik suplanuotus projektus, Vilniuje padaugės dar apie 140 000 kv. m ploto modernių biurų. Šiuo metu statomi 12 iš 17 biurų, planuojamų atidaryti 2017 – 2018 m.
„Rinka ir kainos joje išsilaikys pakankamai stabilios, nes žvelgiant į perspektyvinius planus iš nuomininkų pusės, išsilaikys stabili paklausa geriems biurams. Tikėtina, kad įmonės toliau kelsis iš senų neefektyvių biuro patalpų į naujus biurus ir taip didins efektyvumą bei savo kaip darbdavio patrauklumą potencialiems darbuotojams. Norintys pritraukti į rinką ateinančias naujas kompanijas Vilniaus biurų pastatai susidurs su nauju iššūkiu ir turės konkuruoti su Kaunu, kuriame 2017 – 2018 m. bus įgyvendinami mažiausiai keturi reikšmingi biurų projektai. Tikėtina, kad potencialių klientų portfelis padidės, jei valstybinės įstaigos nuspręs keltis iš neefektyvių pastatų į modernius biurus“, – teigia „Newsec“ atstovas Mindaugas Kulbokas.
Pastebima, jog daugumą komercinio NT praėjusiais metais išsinuomojo Paslaugų ir Informacinių technologijų (IT) centrai, kurie šiuo metu užima beveik ketvirtadalį biurų rinkos. Prognozuojama, kad šis rodiklis augs ir toliau. 2016 metų išryškėjo tendencija, kad nuomininkai apie naujus biurus pradeda galvoti prieš 12–24 mėnesių iki įsikraustymo, o biuro patalpų nuomos sutartys pasirašomos likus 6–18 mėn. iki įsikraustymo.
Pasitikėjimą demonstruoja ir investuotojai
„Newsec“ duomenimis, vidutinis metinis investicijų į komercinės paskirties NT Vilniuje pajamingumas siekia apie 7 proc. ir ženkliai viršija vidutinius rodiklius Vakarų Europoje ar Skandinavijoje. Pajamingumas Lietuvoje trečdaliu didesnis nei didžiuosiuose Šiaurės Europos miestuose, pavyzdžiui, Stokholme, Osle, Helsinkyje ar Kopenhagoje, kur jis kartais nesiekia ir 4,5 proc.
Pastebima, kad tiek Lietuvoje, tiek Baltijos šalyse auga NT sandorių skaičius ir jų apimtys. Palanki situacija rinkoje investuotojus turėtų pritraukti ne tik į tradicinius NT segmentus, bet ir iki šiol nepatraukliomis laikytas nišas, pavyzdžiui, tradiciškai laikomą žemesnės klasės komercinį NT – industrinių patalpų segmentą.
„Newsec“ duomenimis, 2016 m. Lietuvoje sudaryta 14 komercinio NT sandorių, generuojančių investuotojams grąžą iš nuomos srauto ir viršijančių 5 mln. Eur. Bendra jų vertė siekia 273 mln. Eur. Pernai į komercinį NT Lietuvoje investuota 6,3 proc. mažiau nei 2015 m., tačiau investuotojų aktyvumas buvo ženkliai aukštesnis ir indentifikuojama pagrindinė problema – nėra tinkamos kokybės ir apimties turto investicijoms.
Pasak „Newsec“ investicinių sandorių grupės vadovės Neringos Rastenytės – Jančiūnienės, pernai didžiausias ir reikšmingiausias investicinis sandoris Lietuvoje buvo amerikiečių W. P. Carey Inc. už 60 mln. Eur įsigytas „Kesko Senukai“ logistikos centras. „Šis investuotojas – solidus ir puikiai žinomas pasaulyje. Nedidelėms rinkoms tokių naujų ir didelių, kaip ši amerikiečių kompanija, investuotojų atėjimas visada tampa svarbiu įvykiu – tai rodo, kad po truputį atsiranda globalių žaidėjų pasitikėjimas mumis, tai taip pat pritraukia kitų didelių kompanijų susidomėjimą. Tokie sandoriai yra mums labai naudingi ir tampa įprasti augant ekonomikai“, – tikina N. Rastenytė-Jančiūnienė.
Kitas ryškūs įvykis Baltijos šalių rinkoje, anot „Newsec“ atstovės, yra Rygos prekybos centrų „Domina“ (74,5 mln. Eur) ir „Riga Plaza“ (93,4 mln. Eur) pardavimai.
„Lietuvoje ir Baltijos šalyse pastebime augantį pardavėjų apetitą. Dėl šių priežasčių vietos fondai NT perka vangiau arba žvalgosi brangesnių objektų, nes tampa sunku konkuruoti su privačiais investuotojais, kurie yra pavaldūs bendromis rinkos nuotaikomis. Todėl mažesnės vertės investicinio NT segmente apsukos turėtų mažėti, tačiau dabartinė situacija yra labai palanki stambių NT projektų savininkams, norintiems parduoti didelius objektus už gerą kainą. Galime prognozuoti, kad Baltijos šalių rinkoje šiemet išvysime dar bent keletą 50 mln. Eur viršijančių sandorių“, – sako N. Rastenytė – Jančiūnienė.
Pasak „Newsec“ atstovės, Lietuva ir kitos Baltijos šalys yra priimtinos rizikos rinkos, galinčios pasiūlyti gerų objektų su patrauklia grąža. Pavyzdžiui, investicinė grąža 2016 m. Lietuvoje industrinio NT rinkoje siekė 8,5 proc. – tokia pati grąža fiksuota Latvijoje, o Estijoje – 8,25 proc.
Industrinio NT rinkoje galimas proveržis
„Newsec“ duomenimis, Vilniaus regione šiemet turėtų būti pasiūlyta 30 – 35 tūkst. kv. m (ne „built to suit“) ploto naujų sandėliavimo patalpų, o Kauno ir Klaipėdos – 40 tūkst. kv. m ploto. Prognozuojama, kad nuomos kainos liks stabilios, o vakansijos lygis sieks apie 5 proc.
„Plėtotojai ir toliau stengsis projektų plėtrą susieti su išankstinėmis nuomos sutartimis. Taip statant neišnuomotų patalpų plotai neauga. Tačiau tradicinę sandėlių rinką vis labiau keičia elektroninės prekybos rinka. Tokiai prekybai prekes reikia gauti kuo greičiau ir tam reikalingi ne tradiciniai, o greito apyvartumo sandėliai, kurie yra mažesnio ploto, su daugiau vartų”, – sako M. Kulbokas.
Prognozuojama, kad industrinio turto segmente 2017-ieji gali atnešti pramoninių pastatų plėtros proveržį. „Laukčiau proveržio gamyklų sektoriuje, nes valdžia nori sugrąžinti emigrantus, bet jie ne visi dirba tik biuruose. Todėl turint strateginį tikslą kurti darbo vietas, reikia gamyklų. Geras pavyzdys yra langų gamykla Marijampolės LEZ, tačiau jų turi būti ir daugiau. Čia kaip biurų sektoriuje, pirmieji projektai buvo nedrąsūs, o vėliau sėkmės istorijų daugėjo”, – sako M. Kulbokas.
[:en]
2017 01 27
The potential of hotel sector is not yet explored/exploited >
Development in trade sector will continue >
Office market will continue to develop >
Investors show confidence/trust >
Possible breakthrough in the industrial real estate market >
The last year were especially active in the Lithuanian real estate market – new offices arose, forward contracts were concluded on construction of hotels and their activity operations, a long-awaited Lidl also removed the veil of secrecy and opened its doors, and there was a number of large investments into the commercial real estate. All these signs show the increasing trust of large international real estate market players towards Lithuania and gives reasons to expect interest of new investors.
The potential of hotel sector is not yet explored/exploited
According to the data of the international real estate consulting company Newsec, 10 hotels or beds, attributable to accommodation establishments, fall to 1 thousand residents in Lithuania, when in Latvia, this index reaches 13, in Estonia – 25, and the average in the European Union (EU) – 27.
“These numbers show that we are significantly behind from the EU average and we have not exploited the possibilities of the hotel sector. One/we should hope that this situation will change soon – Lithuania became interesting not only to local developers of accommodation services, but also to serious international players. Currently, 7 contracts on hotels’ construction are concluded with managers/heads of such global brands as Hilton Worldwide, Marriott International, Accor Group. It shows that international operators, when providing/granting rights of their brand, trust the stability of Lithuania, and developers – perspectives of the sector and future possibilities to increase value of property”, says/claims Mindaugas Kulbokas, the head of Newsec Research and analytics group in the Baltic region.
According to the representative of Newsec, during the first two-three years, 1,8 thousand rooms should be offered to Vilnius market in newly constructed and expanded hotels. The biggest part of them (1,3 thousand) will be in hotels managed by international network brands. 860 rooms are currently under construction, 960 plans for rooms’ construction are announced. “Up till now developers have focused on construction of apartments, since it guaranteed a rapid financial payoff/return. Now, looking into the future perspectives, volume of housing development will decrease, however, capacities – equipment, construction workers – remain the same, therefore, it is searches where they could be used. It was turned to hotels – a new segment for Vilnius market. Though the period of hotels’ payoff is quite long and reaches 15-20 years, it shows the maturity of market and the wish of developers to diversify investments”, claims M. Kulbokas.
According to the analyst, the influence of tourism on the country’s economy is evident: one euro spent by a tourist in a hotel creates 1,3 euro to the economy of Lithuania – the tourist uses taxi, buys souvenirs, do their shopping in supermarkets, visits bars/restaurants and similar. “In 2015, a share of GDP, generated from tourism, was relatively small – 1,7%, comparing to Latvia (4%), Estonia (3,8%). Lithuania has great potential in seeking to increase the influence of tourism to economy. If we were able to attract more tourist visiting for a longer period of time, obviously, it would also boost the creation of new businesses. Conference tourism is one clearly unexploited niche, but accommodation establishments are not enough, there is a need of a appropriate infrastructure – conference centre”, claims M. Kulbokas.
Development in trade sector will continue
Another, undoubtedly important sign of market maturity that market player of global trade segment views Lithuania and Baltic countries seriously is successful Lidl coming into market. As the interlocutor claims, we were selected from other Baltic countries not by accident – Lithuania has more residents, compared to Estonia and Latvia, we have an even geographical distribution of cities, and it is favourable for scattering of possible consumption decrease risk. According to M. Kulbokas, more frequently eyes in the international real estate map turn to Lithuania, and because of efforts of the country to create sustainable economy, due to investments safety and various disturbances in other countries.
In 2017, Lidl will be also quite active in stores’ sector – it will continue to expand its network and, probably, we will see the comparable results. Two ways are used in the unavoidable competition: one’s own network of store is developed and/or acquisitions of competitors are implemented. This year, the connection of the new RIKI (Rimi and Iki) trade network is expected which will undoubtedly influence re-distribution of market parts. Maxima trade network reconstruction and development is also anticipated.
As M. Kulbokas says, even food products stores will feel the influence of e-shopping more and more strongly – inevitably, a big part of second necessity products will appear in the cyberspace. Due to this reason, areas of large stores will shrink. The analyst predicts that stores, currently occupying approximately 8 000 or 6 000 sq. m., should shrink their area 2-3 times.
Intensive works of supermarkets’ (SMKT) reconstructions, works of concepts’ development and modernization were implemented last year – for example, Kaunas SMKT Molas invested 3 million euros into expansion, in whose renewed premises among 70 tenants, 10 new brands, including H&M, which opened the store in the temporary capital, have settled. When the building was renewed, it trade area increased by 500 sq. m.
In the end of 2016, SMKT Mega opened its door in Kaunas after reconstruction which took more than a year and cost 47 million euros. Having implemented the development project, the trade area designated for Mega increased more than 40%, up to 102 000 sq. m., and the number of tenants increased up to 200.
In 2017, the development of Vilnius territory next to the supermarket Nordika and Latvian Depo, stores’ network of construction materials and household products. “After the leap of flat sales last year, the development of household or construction products’ store networks such as Ermitažas, Senukai is unavoidable. These networks experience gold age, expands into smaller cities, for example, Jonava”, claims M. Kulbokas. According to him, when evaluating local specialties and current niche in the trade segment, it is realistic that outlets will appear next to SMKT Nordika and store Ikea – such practice applies practically in all places, where Ikea is opened.
According to the representative of Newsec, an attitude that visitors will come to supermarkets not for shopping, but to spend their time usefully and purposefully, for entertainment will is gaining more ground. Regarding this, zones of supermarkets are formed. It is evident from statistics that more visitors come to supermarkets for entertainment: for example, 41,9% were spent on entertainment during the first quarter of 2016, and in restaurant – 13,9% more than during the same period in 2015.
It is predicted that lease price in supermarkets should increase this year: the price of 100 sq. m. area premises will reach 25-55 Eur/sq. m., bigger than 500 sq. m. – 14-22 Eur/sq. m.
“Last year a number of supermarket transactions took place in Latvia – owners, managers changed. Vilnius market has already matured for it, therefore, we can anticipate for a turning point next year – at least one SMKT investment transaction”, says M. Kulbokas.
Flat sales will decline
The representative of Newsec predicts that after 2016 the number of housing purchase-sale transactions significantly increases, this year the number could return to the sustainable market development stage and decrease by approximately 10-12%. Sales of houses and cottages should decrease by less, approximately 3-5%, since, according to M. Kulbokas, real estate buyers more frequently find more attractive offers away from the city center, where plenty of projects of real estate developments are being implemented.
“The number of transactions being concluded this year should maintain the pace of 2015. It was smaller than last year due to technical aspects – the comparative base of 2016 was sufficiently high, therefore, comparing to the numbers of 2017, these will look more modest”, claims M. Kulbokas.
M. Kulbokas names buyers’ expectations, positive decisions of the government, cost of construction works, increasing demands of energy effectiveness and buyers for buildings as the main engines of the housing market.
According to the analyst, prices of flats in Vilnius might decrease by 3-5%. An insignificant increase of prices is possible in the primary market of Kaunas (2-4%) and Klaipėda (1-2%) (when concluding transactions on new construction of real estate).
M. Kulbokas predicts that in 2017 it will be finally turned to lease market transparency and even this year it will be possible to switch from expert communication to statistics analysis. Unfortunately, according to the expert, currently the participants of real estate housing market speculates on possibilities of housing as commercial segment too much. It is evident that sustainable housing market is inconceivable without rent. Mandatory registration of responsible borrowing, lease agreements in central register and general real estate fee may become a favourable complex decisions for the development of lease market.
Office market will continue to develop
The last year we exceptional in Vilnius office market – a record number of office area was rented and one of the biggest lease transactions in the history of Lithuanian office market was concluded last year.
“The year was exceptional – the supply increased extensively as it was predicted, however, the demand surprised pleasantly. Reviewing the historical extent of office premises transactions of the last 10 years, the average of office lease in Vilnius market reached about 35 000 sq. m. in a year, and the number of concluded transactions increased twice in 2016. Two thirds of concluded transactions, made with the help of mediators, in the last year happened with mediation of Newsec”, says Mindaugas Kulbokas.
2016 was exceptional in office market, since practice of forward transactions and one of the biggest transactions in the history of Lithuanian office market was concluded last year – Danske Bank global services center rented an office building of 11 600 sq. m. The building is being constructed at Saltoniškių str. 7 by M.M.M. projektai company next to the headquarters of the bank.
Five new business centers Quadrum, City, Highway, 135, Delta increased office supply up to 526 700 sq. m. in 2016. Their total area consists of 84 400 sq. m.
“The average occupation rate of business centers, opened last year, was very high and reached about 70 percent. While at the end of the year, the average level of modern office unleased area reached 4.8 percent. In comparison, a normal rate is considered to be 7-8 percent vacancy in the mature European markets. Therefore, the proportion between office market supply and demand in Lithuania is currently balanced. When analyzing the overall market image and already implemented development, we see that there appears free space to the extent necessary to ensure manoeuvre possibilities of lessees and, therefore, amounts of rent remain sufficiently stable”, notes M. Kulbokas.
The prices of modern offices in Vilnius centre remained 14–16 Eur / sq. m/ within a month, in rare cases, the prices reached 17 Eur. The prices of offices in city parts more distant from Vilnius centre range of 11–14 Eur, and in the outskirts of the city and of older B class offices – 8–11 Eur.
The office market will develop dynamically in 2017 – 2018. It is estimated that having implemented yet only planned projects, the area of modern offices will increase to 140 000 sq. m. in Vilnius. Currently, 12 out of 17 offices, planned to be opened in 2017 – 2018, are under construction.
“The market and its prices will remain sufficiently stable, since, regarding the prospective plans from the side of lessors, stable supply for good offices will remain. It is expected that companies will continue to move from old ineffective office premises to new offices and in this way will increase the effectiveness and their attractiveness as an employer to potential employees. Those Vilnius office buildings who wish to attract new companies coming into the market will face a new challenge and will have to compete with Kaunas, where at least four significant office projects will be implemented in 2017 – 2018. Most likely, the profile of potential clients will increase if public institutions decide to move from ineffective buildings to modern offices”, states Newsec representative Mindaugas Kulbokas.
It is noticed that during the last year the biggest part of commercial real estate was rented by services and informational technologies (IT) centers, which currently conclude almost a quarter of office markets. It is predicted that this indicator will increase further. In 2016 a tendency emerged for lessees to think about new offices 12 – 24 months prior to moving in, and the office premises’ lease contracts are concluded 6 – 18 months prior to moving in.
Investors show confidence/trust
According to Newsec data, the average annual yield of investments into real estate of commercial purpose in Vilnius reaches approximately 7% and significantly exceed average indicators in Western Europe or Scandinavia. Yield in Lithuania is bigger by one third than in the major North European cities, for example, Stockholm, Oslo, Helsinki or Copenhagen, where it sometimes even reaches 4,5%.
It could be noticed that both in Lithuania and in other Baltic countries, the number and volume of real estate transactions is growing. The favourable situation in market should attract investors not only towards traditional real estate segments, but also towards niches, which up till now were considered as unattractive, for example, traditionally held lower class commercial real estate – segment of industrial premises.
According to Newsec data, in 2016, 14 commercial real estate transactions were concluded in Lithuania, generating return to investors from lease flow and exceeding 5 million Eur. Their total value reaches 273 million Eur. Last year, 6,3% less than in 2015 were invested into commercial real estate in Lithuania, however, the activeness of investors were significantly higher, and the main problem is identified – there is not proper quality and volume for property investments.
According to Neringa Rastenytė – Jančiūnienė, the head of Newsec investment transactions group, the biggest and the most significant investment transactions in Lithuania last year was acquisition of Kesko Senukai logistics center by the American W. P. Carey Inc. for 60 million Eur. “This investor – solid and perfectly known in the whole world. The appearance of such new and big investors, as this American company, always is an import event for small markets – it shows that, little by little, trust of global players appears towards us, it also attracts the interest of other large companies. Such transactions are very useful for us and becomes common when economy increases”, ensures N. Rastenytė-Jančiūnienė.
Another outstanding event in the market of Baltic countries, according to the Newsec representative, is the sale of Riga’s supermarkets Domina (74,5 million Eur) and Riga Plaza (93,4 million Eur).
“We notice the increasing appetite of sellers in Lithuania and Baltic countries. Due to these reasons local funds buy real estate slower or they are on a lookout for more expensive objects, since it becomes harder to compete with private investors, who are subject to the general market moods. Therefore, the speed of lower values in investment real estate segment should decrease, but the current situation is very favourable for owners of large real estate projects who wish to sell big objects for a good price. We can predict that this year we will see at least several transactions exceeding 50 million Eur in the market of Baltic countries”, says N. Rastenytė – Jančiūnienė.
According to the Newsec representative, Lithuania and other Baltic countries are acceptable risk markets, which can offer good objects with attractive return. For example, the return of investment in 2016 in the Lithuania’s industrial real estate market reached 8,5% – the same return was recorded in Latvia, and in Estonia – 8,25%.
Possible breakthrough in the industrial real estate market
According to Newsec data, this year new warehousing premises’ area of 30-35 thousand sq. m. (not “built to suit”) in Vilnius region should be offered, and in Kaunas and Klaipėda – area of 40 thousand sq. m. It is predicted that lease prices will remain stable, and level of vacancy will reach 5%.
“Developers will continue trying to connect project development with forward lease agreements. Areas of premises do not increase when building in such a way. However, the traditional warehouse market is increasingly changed by e-commerce market. This kind of trade must receive products as fast as possible and for this reason they need not traditional, but rapid turnover warehouses, which have smaller area and more gates”, says M. Kulbokas.
It is predicted that 2017 may bring the breakthrough of industrial buildings’ development in the industrial property segment. “I would wait for a breakthrough in factory segment, since the government wants to return emigrants, but not all of them work in offices. Therefore, factories are necessary when having a strategic aim to create work places. A good example is the window factory in Marijampolė LEZ, however, there should be more of them. It is the same as in office sector, the first projects were timid, and later there were more stories of success”, says M. Kulbokas.