Ką Lietuvos NT rinkai atneš 2017 metai?

2017 01 27

 

Viešbučių sektoriaus potencialas dar neišnaudotas >

Tęsis plėtra prekybos sektoriuje >

Butų pardavimai smuks >

Biurų rinka toliau plėsis >

Pasitikėjimą demonstruoja ir investuotojai >

Industrinio NT rinkoje galimas proveržis >

 

Praėję metai Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje buvo itin aktyvūs – kilo nauji biurai, pasirašytos išankstinės sutartys dėl viešbučių statybos ir jų veiklos operavimo, paslapties skraistę ir duris atvėrė ilgai lauktas „Lidl“, taip pat netrūko stambių investicijų į komercinį NT. Visi šie požymiai rodo didėjantį stambių tarptautinių NT rinkos žaidėjų pasitikėjimą Lietuva ir leidžia tikėtis naujų investuotojų susidomėjimo.

Viešbučių sektoriaus potencialas dar neišnaudotas
 

Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ duomenimis, Lietuvoje 1 tūkst. gyventojų tenka 10 viešbučių ar apgyvendinimo įstaigoms priskiriamų lovų, kai Latvijoje šis rodiklis siekia 13, Estijoje – 25, o Europos Sąjungos (ES) vidurkis – 27.

 

„Šie skaičiai rodo, kad gerokai atsiliekame nuo ES vidurkio ir esame neišnaudoję viešbučių sektoriaus galimybių. Reikia tikėtis, kad situacija netrukus pasikeis – Lietuva tapo įdomi ne tik vietiniams apgyvendinimo paslaugų plėtotojams, bet ir rimtiems tarptautiniams žaidėjams. Šiuo metu pasirašytos 7 sutartys dėl viešbučių statybos su tokiais pasaulinių ženklų valdytojais kaip „Hilton Wodrwide“, „Marriott International“, „Accor Group“. Tai liudija, kad tarptautiniai operatoriai, suteikdami savo prekės ženklo teises, pasitiki Lietuvos stabilumu, o vystytojai – sektoriaus perspektyvomis ir ateities galimybėmis auginti turto vertę“, – sako „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovas Baltijos regione Mindaugas Kulbokas.

 

„Newsec“ atstovo teigimu, per artimiausius dvejus-trejus metus Vilniaus rinkai naujai statomuose ir plečiamuose viešbučiuose turėtų būti pasiūlyta 1,8 tūkst. kambarių. Didžioji jų dalis (1,3 tūkst.) bus tarptautinių tinklų prekių ženklų valdomuose viešbučiuose. 860 kambarių jau yra šiuo metu statoma, paskelbti 960 kambarių įrengimo planai. „Iki šiol vystytojai koncentravosi į daugiabučių statybas, nes tai garantavo greitą finansinį atsipirkimą. Dabar ir žvelgiant į ateities perspektyvas būsto plėtros apimtys mažės, tačiau pajėgumai – įranga, statybininkai – liko tie patys, todėl ieškoma, kur juos panaudoti. Atsigręžta į viešbučius – naują Vilniaus rinkai segmentą. Nors viešbučių atsipirkimo laikotarpis gana ilgas ir siekia 15–20 metų, tai parodo rinkos brandumą ir vystytojų norą diversifikuoti investicijas“, – teigia M. Kulbokas.

 

Pasak analitiko, turizmo įtaka šalies ekonomikai akivaizdi: vienas viešbutyje turisto išleistas euras Lietuvos ekonomikai sukuria apie 1,3 euro – turistas naudojasi taksi, perka suvenyrus, apsiperka prekybos centruose, lankosi baruose / restoranuose ir pan. „2015 m. Lietuvoje iš turizmo generuojama BVP dalis buvo santykinai labai maža – 1,7 proc., lyginant su Latvija (4 proc.), Estija (3,8 proc.). Lietuva turi didelį potencialą, siekdama padidinti turizmo įtaką ekonomikai. Jei sugebėtume pritraukti daugiau ilgesnį laiką besisvečiuojančių turistų, akivaizdu, tai paskatintų ir naujų verslų kūrimąsi. Kaip viena akivaizdžiai neišnaudota niša yra konferencinis turizmas, bet tam vien apgyvendinimo įstaigų nepakanka, reikia ir atitinkamos infrastruktūros – konferencijų centro“, – teigia M. Kulbokas.

 
Tęsis plėtra prekybos sektoriuje
 

Kitas, be jokios abejonės svarbus, rinkos brandumo požymis, kad pasauliniai prekybos segmento rinkos žaidėjai rimtai vertina Lietuvą ir  Baltijos šalis, yra sėkmingas „Lidl“ atėjimas į rinką. Pašnekovo teigimu, iš Baltijos šalių buvome pasirinkti neatsitiktinai – Lietuvoje yra daugiausiai  gyventojų, lyginant su  Estija ar Latvija, turime tolygų geografinį miestų pasiskirstymą, o tai yra palanku galimos vartojimo mažėjimo rizikos išskaidymui. Pasak M. Kulboko, į Lietuvą žvilgsniai tarptautiniame NT žemėlapyje vis dažniau nukrypsta ir dėl šalies pastangų kurti tvarią ekonomiką, investicijų saugumo bei kitose šalyse vykstančių įvairių neramumų.

 

2017 m. parduotuvių sektoriuje bus taip pat gana aktyvūs – „Lidl“ toliau plės savo tinklą ir, ko gero, jau pamatysime lyginamuosius rezultatus. Neišvengiamoje konkurencinėje kovoje naudojami du būdai: plėtojamas nuosavas parduotuvių tinklas ir / arba vykdomi konkurentų įsigijimai. Šiais metais laukiama naujo  „RIKI“ („Rimi“ ir IKI) prekybos tinklo susijungimo, kuris neabejotinai darys įtaką rinkos dalių persiskirstymui. Taip pat numatoma prekybos tinklo „Maxima“ rekonstrukcija ir plėtra.

 

M. Kulboko teigimu, net maisto prekių parduotuvės vis ryškiau pajus elektroninio apsipirkimo įtaką – elektroninėje erdvėje neišvengiamai atsidurs didelė dalis ne pirmos būtinybės prekių. Dėl šios priežasties didžiųjų parduotuvių plotai ims trauktis. Analitikas prognozuoja, kad parduotuvės, šiuo metu užimančios apie 8 000 ar 6 000 kv. m, savo plotą turėtų sumažinti 2–3 kartus.

Pernai vyko intensyvūs prekybos centrų (PC) rekonstrukcijų, vidaus koncepcijų plėtros ir modernizavimo darbai – pavyzdžiui, 3 mln. Eur į plėtrą investavo Kauno PC „Molas“, kurio atnaujintose patalpose tarp 70 nuomininkų įsikūrė ir 10 naujų prekės ženklų, tarp kurių ir pirmąją parduotuvę laikinojoje sostinėje atidaręs „H&M“. Atnaujinus pastatą jo prekybinis plotas išaugo 500 kv. m.

 

2016 m. pabaigoje Kaune duris atvėrė metus laiko už 47 mln. Eur rekonstruotas PC „Mega“. Įgyvendinus plėtros projektą, „Megos“ prekybai skirtas plotas padidėjo daugiau nei 40 proc. iki 102 000 kv. m, nuomininkų skaičius išaugo iki 200.

 

2017 m. numatoma Vilniaus teritorijos šalia prekybos centro „Nordika“ ir Latvijos statybinių medžiagų bei buities prekių parduotuvių tinklo „Depo“ plėtra. „Po pernai įvykusio butų pardavimų šuolio yra neišvengiama namų apyvokos ar statybos prekių parduotuvių tinklų, tokių kaip, „Ermitažas“, „Senukai“ plėtra. Šie tinklai išgyvena aukso amžių, plečiasi į mažesnius miestus, pavyzdžiui, Jonavą“, – teigia M. Kulbokas. Pasak jo, vertinant vietos ypatumus ir esamą nišą prekybos segmente realu, kad šalia PC „Nordika“ ir parduotuvės „Ikea“ atsiras ir išparduotuvių centras – tokia praktika galioja praktiškai visose vietose, kur tik atidaroma „Ikea“.

 

Pasak „Newsec“ atstovo, vis labiau įsigalės nuostata, kad lankytojai į prekybos centrus dažniau užsuks ne apsipirkti, o naudingai ir turiningai  praleisti laiką, papramogauti. Į tai atsižvelgiant formuojamos ir prekybos centrų erdvės. Kad centrų lankytojai daugiau pramogauja, liudija statistika: pavyzdžiui, Kauno „Akropolyje“ per 2016 m. pirmą ketvirtį pramogoms buvo išleista 41,9 proc., restoranuose – 13,9 proc. daugiau, nei per tą patį laikotarpį 2015 m.

 

Prognozuojama, kad nuomos kainos prekybos centruose šiemet turėtų augti: iki 100 kv. m ploto patalpų kaina sieks 25–55 Eur/kv. m, didesnės nei 500 kv. m –14-22 Eur/kv. m.

 

„Pernai Latvijoje įvyko ne vienas prekybos centrų sandoris – keitėsi savininkai, valdytojai. Vilniaus rinka tam jau subrendo, todėl kitąmet galima laukti lūžio – bent vieno PC investicinio sandorio“, – sako M. Kulbokas.

 
Butų pardavimai smuks
   

„Newsec“ atstovas prognozuoja, kad po 2016 m. stipriai išaugusio būsto pirkimų-pardavimų sandorių skaičiaus, šiemet sandorių skaičius galėtų grįžti į tvarios rinkos vystymosi stadiją ir kristi apie 10-12 procentų. Namų ir kotedžų pardavimai turėtų kristi mažiau, apie 3–5 proc., nes, pasak M. Kulboko, NT pirkėjai vis dažniau patrauklesnių pasiūlymų randa atokiau nuo miesto centro, kur įgyvendinama daug naujų NT vystytojų projektų.

 

„Šiais metais sudaromų sandorių skaičius turėtų išlaikyti 2015 m. tempą. Jis bus mažesnis nei pernai dėl techninių dalykų – 2016 m. palyginamoji bazė buvo pakankamai aukšta, todėl lyginant naujus 2017 m. skaičius, šie atrodys kuklesni“, – tvirtina M. Kulbokas.

 

Pagrindiniais būsto rinkos varikliais M. Kulbokas įvardija pirkėjų lūkesčius, teigiamus valdžios sprendimus, statybos darbų savikainą, didėjančius energetinio efektyvumo ir pirkėjų reikalavimus pastatams.

 

Pasak analitiko, Vilniuje butų kainos 2017 m. gali sumažėti 3-5 proc. Nežymus kainų padidėjimas įmanomas Kauno  (2–4 proc.) ir Klaipėdos (1–2 proc.) pirminėje rinkoje (sudarant sandorius dėl  naujos statybos NT).

 

M. Kulbokas prognozuoja, kad 2017 m. bus pagaliau atsisukta į nuomos rinkos skaidrinimą ir dar šiais metais bus galima pereiti nuo ekspertinės komunikacijos prie statistikos analizės. Deja, pasak eksperto, šiuo metu NT būsto rinkos dalyviai per daug spekuliuoja būsto kaip komercinio segmento galimybėmis. Akivaizdu, kad tvari būsto rinka neįsivaizduojama be būsto nuomos. Atsakingo skolinimosi, nuomos sutarčių privalomas registravimas centriniame registre ir visuotinis NT mokestis gali tapti nuomos rinkos plėtrai palankiu kompleksiniu sprendimu.

 
Biurų rinka toliau plėsis
   

Praėję metai buvo išskirtiniai Vilniaus biurų rinkoje – buvo išnuomota rekordiškai daug   biurų ploto ir sudarytas vienas didžiausių nuomos sandorių Lietuvos biurų rinkos istorijoje.

 

„Metai buvo išskirtiniai – kaip ir buvo prognozuota, intensyviai augo pasiūla, tačiau maloniai nustebino ir paklausa. Apžvelgiant istorines, pastarųjų 10 metų biuro patalpų sandorių apimtis, Vilniaus rinkos biurų nuomos vidurkis siekė apie 35 000 kv. m per metus, o 2016 m. sudarytų sandorių skaičius šoktelėjo dvigubai. Du trečdaliai pernai su tarpininkų pagalba atliktų sandorių rinkoje įvyko tarpininkaujant „Newsec“, – sako M. Kulbokas.

 

2016 m. biurų rinkoje buvo ypatingi ir tuo, kad realiai pradėjo formuotis išankstinių sandorių praktika ir pernai buvo sudarytas vienas didžiausių sandorių Lietuvos biurų rinkos istorijoje – „Danske Bank“ Globalių paslaugų centras išsinuomojo 11 600 kv. m biuro pastatą. Jį  šalia centrinės banko būstinės, Saltoniškių g. 7, stato bendrovė „M.M.M. projektai“.

 

2016 m. biurų pasiūlą iki 526 700 kv. m išaugino penki nauji verslo centrai „Quadrum“, „City“, „Highway“, „135“, „Delta“. Bendras jų plotas sudaro 84 400 kv. m.

 

„Vidutinis pernai atidarytų verslo centrų užimtumo rodiklis atidarymo metu buvo labai aukštas ir siekė apie 70 proc. O metų pabaigoje vidutinis visų modernių biurų neišnuomoto ploto lygis siekė 4,8 proc. Palyginimui, brandžiose Europos rinkose sveiku rodikliu laikoma iki 7-8 proc. vakansija. Taigi, biurų rinkos pasiūlos ir paklausos santykis Lietuvoje šiuo metu yra subalansuotas. Analizuojant visą bendrą rinkos paveikslą ir jau vykdomą plėtrą matome, kad atsiranda laisvo ploto tiek, kiek reikia užtikrinti nuomininkų manevro laisvę ir todėl nuomos kainos lieka pakankamai stabilios“, – pastebi M. Kulbokas.

 

Modernių biurų Vilniaus centre kainos išliko 14–16 Eur / kv. m / mėn. ribose, retais atvejais kainos siekė ir 17 Eur. Toliau nuo Vilniaus centro esančiose miesto dalyse biurų kainos svyruoja tarp 11–14 Eur, o miesto pakraščiuose ir senesnių  B klasės biurų – 8–11 Eur.

 

Biurų rinka intensyviai plėsis ir 2017 – 2018 metais. Skaičiuojama, kad įgyvendinus pradėtus ar dar tik suplanuotus projektus, Vilniuje padaugės dar apie 140 000 kv. m ploto modernių biurų. Šiuo metu statomi 12 iš 17 biurų, planuojamų atidaryti 2017 – 2018 m.

 

„Rinka ir kainos joje išsilaikys pakankamai stabilios, nes žvelgiant į perspektyvinius planus iš nuomininkų pusės,  išsilaikys stabili paklausa geriems biurams. Tikėtina, kad įmonės toliau kelsis iš senų neefektyvių biuro patalpų į naujus biurus ir taip didins efektyvumą bei savo kaip darbdavio patrauklumą potencialiems darbuotojams. Norintys pritraukti į rinką ateinančias naujas kompanijas Vilniaus biurų pastatai susidurs su nauju iššūkiu ir turės konkuruoti su Kaunu, kuriame 2017 – 2018 m. bus įgyvendinami mažiausiai keturi reikšmingi biurų projektai. Tikėtina, kad potencialių klientų portfelis padidės, jei valstybinės įstaigos nuspręs keltis iš neefektyvių pastatų į modernius biurus“, – teigia „Newsec“ atstovas Mindaugas Kulbokas.

 

Pastebima, jog daugumą komercinio NT praėjusiais metais išsinuomojo Paslaugų ir Informacinių technologijų (IT) centrai, kurie šiuo metu užima beveik ketvirtadalį biurų rinkos. Prognozuojama, kad šis rodiklis augs ir toliau. 2016 metų išryškėjo tendencija, kad nuomininkai apie naujus biurus pradeda galvoti prieš 12–24 mėnesių iki įsikraustymo, o biuro patalpų nuomos sutartys pasirašomos likus 6–18 mėn. iki įsikraustymo.

 
Pasitikėjimą demonstruoja ir investuotojai
   

„Newsec“ duomenimis, vidutinis metinis investicijų į komercinės paskirties NT Vilniuje pajamingumas siekia apie 7 proc. ir ženkliai viršija vidutinius rodiklius Vakarų Europoje ar Skandinavijoje. Pajamingumas Lietuvoje trečdaliu didesnis nei didžiuosiuose Šiaurės Europos miestuose, pavyzdžiui, Stokholme, Osle, Helsinkyje ar Kopenhagoje, kur jis kartais nesiekia ir 4,5 proc.

Pastebima, kad tiek Lietuvoje, tiek Baltijos šalyse auga NT sandorių skaičius ir jų apimtys. Palanki situacija rinkoje investuotojus turėtų pritraukti ne tik į tradicinius NT segmentus, bet ir iki šiol nepatraukliomis laikytas nišas, pavyzdžiui, tradiciškai laikomą žemesnės klasės komercinį NT –  industrinių patalpų segmentą.

 

„Newsec“ duomenimis, 2016 m. Lietuvoje sudaryta 14 komercinio NT sandorių, generuojančių investuotojams grąžą iš nuomos srauto ir viršijančių 5 mln. Eur. Bendra jų vertė siekia  273 mln. Eur. Pernai į komercinį NT Lietuvoje investuota 6,3 proc. mažiau nei 2015 m., tačiau investuotojų aktyvumas buvo ženkliai aukštesnis ir indentifikuojama pagrindinė problema – nėra tinkamos kokybės ir apimties turto investicijoms.

 

Pasak „Newsec“ investicinių sandorių grupės vadovės Neringos Rastenytės – Jančiūnienės, pernai didžiausias ir reikšmingiausias investicinis sandoris Lietuvoje buvo amerikiečių W. P. Carey Inc. už 60 mln. Eur įsigytas „Kesko Senukai“ logistikos centras. „Šis investuotojas – solidus ir puikiai žinomas pasaulyje. Nedidelėms rinkoms tokių naujų ir didelių, kaip ši amerikiečių kompanija, investuotojų atėjimas visada tampa svarbiu įvykiu – tai rodo, kad po truputį atsiranda globalių žaidėjų pasitikėjimas mumis, tai taip pat pritraukia kitų didelių kompanijų susidomėjimą. Tokie sandoriai yra mums labai naudingi ir tampa įprasti augant ekonomikai“, – tikina N. Rastenytė-Jančiūnienė.

 

Kitas ryškūs įvykis Baltijos šalių rinkoje, anot „Newsec“ atstovės, yra Rygos prekybos centrų „Domina“ (74,5 mln. Eur) ir „Riga Plaza“ (93,4 mln. Eur) pardavimai.

 

„Lietuvoje ir Baltijos šalyse pastebime augantį pardavėjų apetitą. Dėl šių priežasčių vietos fondai NT perka vangiau arba žvalgosi brangesnių objektų, nes tampa sunku konkuruoti su privačiais investuotojais, kurie yra pavaldūs bendromis rinkos nuotaikomis. Todėl mažesnės vertės investicinio NT segmente apsukos turėtų mažėti, tačiau dabartinė situacija yra labai palanki stambių NT projektų savininkams, norintiems parduoti didelius objektus už gerą kainą. Galime prognozuoti, kad Baltijos šalių rinkoje šiemet išvysime dar bent keletą 50 mln. Eur viršijančių sandorių“, – sako N. Rastenytė – Jančiūnienė.

 

Pasak „Newsec“ atstovės, Lietuva ir kitos Baltijos šalys yra priimtinos rizikos rinkos, galinčios pasiūlyti gerų objektų su patrauklia grąža. Pavyzdžiui, investicinė grąža 2016 m. Lietuvoje industrinio NT rinkoje siekė 8,5 proc. – tokia pati grąža fiksuota Latvijoje, o Estijoje – 8,25 proc.

 
Industrinio NT rinkoje galimas proveržis
   

„Newsec“ duomenimis, Vilniaus regione šiemet turėtų būti pasiūlyta 30 – 35 tūkst. kv. m (ne „built to suit“) ploto naujų sandėliavimo patalpų, o Kauno ir Klaipėdos – 40 tūkst. kv. m ploto. Prognozuojama, kad nuomos kainos liks stabilios, o vakansijos lygis sieks apie 5 proc.

 

„Plėtotojai ir toliau stengsis projektų plėtrą susieti su išankstinėmis nuomos sutartimis. Taip statant neišnuomotų patalpų plotai neauga. Tačiau tradicinę sandėlių rinką vis labiau keičia elektroninės prekybos rinka. Tokiai prekybai prekes reikia gauti kuo greičiau ir tam reikalingi ne tradiciniai, o greito apyvartumo sandėliai, kurie yra mažesnio ploto, su daugiau vartų“, – sako M. Kulbokas.

 

Prognozuojama, kad industrinio turto segmente 2017-ieji gali atnešti pramoninių pastatų plėtros proveržį. „Laukčiau proveržio gamyklų sektoriuje, nes valdžia nori sugrąžinti emigrantus, bet jie ne visi dirba tik biuruose. Todėl turint strateginį tikslą kurti darbo vietas, reikia gamyklų. Geras pavyzdys yra langų gamykla Marijampolės LEZ, tačiau jų turi būti ir daugiau. Čia kaip biurų sektoriuje, pirmieji projektai buvo nedrąsūs, o vėliau sėkmės istorijų daugėjo“, – sako M. Kulbokas.

Gaukite naujienas pirmieji

Susisiekite su mumis
X
Žinutė išsiųsta. Netrukus su Jumis susisieksime.