Į BIURŲ RINKĄ ATKELIAUJA NAUJA PASIŪLOS BANGA

Į biurų rinką atkeliauja nauja pasiūlos banga

Prognozuojama, kad nuo šių metų pradžios iki 2017 m. pabaigos bus pastatyta 177.000 kv. m naujų modernių biurų, – tai antra pasiūlos banga po krizės, ir ji bus dvigubai didesnė nei pirmoji. Kol kas nėra jokių garantijų, kad, kaip ir iki šiol, viską susiurbs paslaugų centrai.

Nekilnojamojo turto (NT) paslaugų bendrovės „Newsec“ duomenimis, Vilniuje A klasės biuruose yra iki 1% laisvo ploto, o B klasės verslo centruose vakansija siekia apie 3,2%.

„Dabar laisvų patalpų beveik nėra, bet nėra ir daug potencialių nuomininkų. Bendrovės savo biuro strategiją planuoja bent pusmečiui į priekį, todėl labai retai naujo biuro joms reikia tuojau pat. Nebent Lietuvoje kuriasi nauja įmonė, tačiau veiklos pradžioje jai nereikia daug ploto. Biurų pasiūla tuoj smarkiai ūgtelės, ir tada matysime, ar ji atitinka paklausą“, – kalba Martynas Babilas, įmonių grupės „Newsec Baltics“ vyresnysis patarėjas.

biuru pasiula

Kai 2013 m. formavosi pirmoji didelė pasiūlos banga po krizės, ji per kelerius metus į rinką turėjo įlieti daugiau kaip 80.000 kv. m naujo biurų ploto.

„Tada daugelis prognozavo pasiūlos perteklių ir nuogąstavo, kad kris kainos. Vakansijos buvo mažos, bet nuomininkai neskubėjo priimti sprendimų, ir atrodė, kad NT plėtotojams reikės verstis per galvą, kad užpildytų savo verslo centrus. Tačiau likus 6–3 mėnesiams iki pastatų pridavimo naudoti dėl to paties ploto konkuravo keli nuomininkai“, – pasakoja p. Babilas.

Pernai Vilniaus biurų rinką papildė apie 20.000 kv. m modernaus biurų ploto. Šiemet papildoma pasiūla sieks apie 38.000 kv. m – mažiau, nei planuota, nes verslo centro „Quadrum“ pirmojo etapo statybų pabaiga nukelta į kitus metus. Tiesa, trečdalis ploto jau seniai išnuomota DNB bankui, aktyviai pasirašomos sutartys ir dėl likusio ploto nuomos.

Anot p. Babilo, verslo centrai į rinką įėjo ne vienu metu, todėl aršių grumtynių dėl nuomininkų išvengė, o ilgai delsusiems nuomininkams teko pasistumdyti.

„Galima daryti išvadą, kad daugiau nei 100 darbuotojų turinčios bendrovės turi įvertinti plėtrą ir biuro strategiją planuoti metams ar dvejiems į priekį. Priešingu atveju, nors ir planuojama didelė pasiūla, įmonė gali neturėti svorio derybose, gali tekti eiti į kompromisus arba išvis nebus tinkamo ploto biurui. Dabar pradedamuose statyti projektuose NT plėtotojai gali pasiūlyti įmonėms palankesnes sąlygas“, – aiškina p. Babilas.

biuru pletra

Pagal NT plėtotojų pradėtus ir pristatytus verslo centrų projektus galima prognozuoti, kad 2016 m. Vilniuje bus pastatyta per 100.000 kv. m biurų.

Migracija neįvyko

Per metus Vilniuje išnuomojama 25.000–30.000 kv. m biurų ploto – toks yra ilgalaikis vidurkis. Šiemet turėtų būti išnuomota apie 35.000 kv. m biurų ploto.

Buvo prognozuojama, kad naujų, visiškai kitokių techninių parametrų ir kitokios koncepcijos biurų pasiūlos banga paskatins įmones masiškai kraustytis iš seniau pastatytų pastatų. Tačiau didžiąją dalį nuomos sutarčių pasirašo į Lietuvą įžengę ir dabar žaibiškai didėjantys tarptautinių korporacijų paslaugų centrai ir IT bendrovės.

„Tik 30% nuomos sandorių sudarė seniai rinkoje veikiančios įmonės, kurios kraustėsi į kitą biurą, norėdamos pasigerinti sąlygas, arba plėtrą vykdančios vietos įmonės. Seniau būtent tokios bendrovės kūrė didžiąją paklausos dalį“, – sako p. Babilas.

Jis teigia, kad ne viena įmonė norėtų ir galėtų persikelti į naujutėlį modernų pastatą, tačiau dauguma pernai ar šiemet pasibaigusių nuomos sutarčių buvo sudarytos per krizę ar iškart po jos, kai nuomininkai išsiderėjo labai geras kainas – 20–30% mažesnes už dabar vyraujančias rinkoje. Biurų savininkai jų taip ir nepakėlė – kilstelėjo tik iki 10%. Todėl persikelti į A+ klasės verslo centrą Konstitucijos prospekte yra finansiškai skausminga, nes 1 kv. m nuomos kaina tokiu atveju padidėtų iki 30%. Nemažai bendrovių pratęsia patalpų nuomos senesniuose verslo centruose sutartis dar 3–5 metams.

Sukūrė teigiamus lūkesčius

Tarptautinių įmonių paslaugų centrai ir IT bendrovės nuomojasi apie penktadalį visų modernių biurų Vilniuje ir tiek pernai, tiek šiemet sudaro didžiausius biurų nuomos sandorius.

„Žinoma, norėtume, kad naujajame mūsų verslo centre įsikurtų neseniai į Lietuvą atėjusi „Skandia“, – neslepia Sigita Survilaitė-Mekionienė, NT plėtros bendrovės „MG Valda“ generalinė direktorė.

„Skandia“ yra švedų gyvybės draudimo bendrovė, šiemet Vilniuje ji įkūrė paslaugų centrą – jei jis pateisins lūkesčius, prognozuojama, kad augs iki 500 žmonių.

„MG Valda“ šį rudenį pradės statyti 25.000 kv. m A+ klasės verslo centrą Lvovo gatvėje, pirmojo etapo statybas ketina užbaigti iki 2017 m. Šiuo metu „Skandia“ įsikūrusi „MG Valdos“ biurų pastate „Verslo trikampyje“ – patalpose, kurias išaugo danų kapitalo IT įmonė „Adform Lithuania“ – ji pavasarį išsinuomojo visą septynių aukštų verslo centrą „Premium“.

„Jokia paslaptis, kad tokių įmonių plėtra biurų rinkoje kuria pozityvius lūkesčius ir NT plėtotojus skatina imtis naujų projektų. Tačiau plėtrai jau pasiryžusios ir kitos bendrovės – su „Verslo trikampio“ klientais dabar turime spręsti, kaip patenkinti jų plėtros poreikius“, – kalba p. Survilaitė-Mekionienė.

Viktorija Orkinė, „Eikos“ Turto valdymo departamento direktorė, teigia, kad, jei koks nuomininkas nebepratęsia nuomos sutarties ir išeina iš verslo centro, likusį plotą iškart pasidalija esami nuomininkai ir vakansija visada lygi nuliui. „Eika“ tarp Vilniaus Žalgirio ir Linkmenų gatvių stato naują 7.500 kv. m ploto verslo centrą „135“.

„Kol kas dėl nuomos statomame verslo centre deramės su didesniais nuomininkais, o sename pastate įsikūrusios smulkesnės įmonės, dalis jų planuoja plėtrą ir gali pereiti į naujus „Eikos“ biurus. Tačiau dalis bendrovių dabar nėra mūsų klientės, bet ieško didelio biurų ploto“, – kalba p. Orkinė.

Pasak jos, rinkoje biurų žvalgosi bendrovės, kurios plėtrą planuoja ne procentais, bet kartais, pavyzdžiui, dabar turi 500 kv. m dydžio biurus, o ketina kraustytis į du arba tris kartus didesnes patalpas.

„Vienas esminių tokių nuomininkų reikalavimų – kad biurų valdytojas sutartyje užtikrintų plėtros galimybę, pavyzdžiui, kad po kelerių metų įmonė verslo centre galės gauti konkretų plotą. Didesnių biurų valdytojams reikia labai kruopščiai planuoti, kaip suvaldyti nuomininkų srautą“, – kalba p. Orkinė.

Esminiai pokyčiai

Anot p. Babilo, Lietuvoje paslaugų centrus steigiančios tarptautinės bendrovės į biurų rinką atnešė naujų vėjų ir visus privertė kilstelėti profesionalumo kartelę.

„Globaliai dirbančios bendrovės turi NT padalinius ir biurų nuomos sandorius įvairiuose pasaulio regionuose sudaro kas mėnesį, taigi visai kitaip žiūri į šį procesą. Mes, konsultantai, mokomės iš tokių klientų, derindamiesi prie nuomininkų NT plėtotojai ėmė statyti visai kitokius biurų pastatus. Pavyzdžiui, iki 2012 m. statytų biurų pastatų vidutinis aukšto plotas buvo 500 kv. m, o šiandien – 1.500, nes horizontali organizacija yra efektyvesnė, nei vertikali“, – pasakoja p. Babilas. Be to, iš esmės pasikeitė suvokimas, kas yra biuras, – seniau tai buvo įmonės sąnaudos, o dabar – priemonė darbuotojams pritraukti, išlaikyti ir motyvuoti.

„Tai, kas seniau buvo laikoma smulkmena, dabar tapo rimtu konkurenciniu pranašumu – parkai, terasos, laisvalaikio, poilsio zonos, socialinės erdvės ir paslaugos. Šie dalykai byloja, kad biurų valdytojui rūpi nuomininkas, o nuomininkui rūpi jo darbuotojai“, – kalba p. Orkinė.

„MG Valdos“ vadovė teigia, kad konkurencingi bus tie nauji biurai, kuriuose darbuotojai su darbo vieta gaus ir laisvalaikio erdves, ir paslaugas, taupančias laiką ir leidžiančias susitvarkyti daug kasdienių buitinių reikalų.

„Tokie technologiniai dalykai, moderniausios medžiagos, inžinerinės sistemos, atsakingas požiūris į aplinką yra privaloma sąlyga. Biurų valdytojas turi rūpintis socialine aplinka valdomame verslo centre ir aplink jį“, – teigia p. Survilaitė-Mekionienė.

biuru nuomos kainos

Inga Razmaitė „Verslo žinios“

Gaukite naujienas pirmieji

Susisiekite su mumis
X
Žinutė išsiųsta. Netrukus su Jumis susisieksime.